Verplichtingen van huurder en verhuurder: wie moet wat doen?

Een huurovereenkomst brengt rechten én plichten met zich mee, voor zowel de huurder als de verhuurder. Maar wat mag u als huurder wel of niet doen met het gehuurde? En wie moet het onderhoud uitvoeren of herstellen bij schade?

In deze blog zetten we de belangrijkste verplichtingen van beide partijen op een rij:

·       Gebruik overeenkomstig de bestemming;

·       Onderhouds- en herstelverplichtingen;

·       De verschillen tussen woonruimte en bedrijfsruimte.

Gebruik overeenkomstig bestemming

Een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder is dat hij het gehuurde gebruikt

zoals afgesproken in het contract (art. 7:213 BW).

Wat betekent ‘overeenkomstig bestemming’?

Dat hangt af van:

• Wat er in de huurovereenkomst staat (bijv. “voor bewoning” of “als winkelruimte”);

• De aard van het gehuurde (woonhuis, horecapand, kantoor, etc.);

• De redelijke verwachtingen van partijen.

Voorbeelden:

• Een woning mag niet zonder toestemming als kantoor of Airbnb worden gebruikt;

• Een winkelruimte mag niet zonder instemming van de verhuurder worden omgezet in een restaurant of massagepraktijk;

• Een huurder mag het gehuurde niet gebruiken voor illegale activiteiten (zoals hennepteelt of gokpraktijken).

Waarom is dit belangrijk?

Gebruik in strijd met de bestemming kan leiden tot:

• Ontbinding van de huurovereenkomst;

• Aansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde;

• Boetes, als dat in het contract is vastgelegd.

De huurder moet zich ook gedragen als een “goed huurder” (art. 7:213 BW). Dit houdt onder andere in: normaal gebruik, geen overlast veroorzaken, en het gehuurde netjes bewonen of exploiteren.

Onderhouds- en herstelverplichtingen

Wie moet de woning of bedrijfsruimte onderhouden? En wie betaalt het als er iets stukgaat?

De rol van de verhuurder

De verhuurder is verantwoordelijk voor het grotere onderhoud en voor het herstellen van gebreken (art. 7:206 BW). Denk aan:

• Lekkages, kapotte verwarmingssystemen, dakreparaties;

• Structurele gebreken aan leidingen, muren of kozijnen;

• Ernstige vocht- of schimmelproblemen.

Ook moet de verhuurder het gehuurde bij aanvang in goede staat opleveren, tenzij uitdrukkelijk iets anders is afgesproken.

De rol van de huurder

De huurder moet zorgen voor het dagelijks onderhoud en kleine herstellingen, tenzij anders overeengekomen. Voor woonruimte geldt hiervoor het Besluit kleine herstellingen, waarin o.a. staat:

• Vervangen van lampen, zekeringen, kranen;

• Vegen van schoorstenen;

• Smeren van scharnieren en sloten;

• Klein schilderwerk binnenshuis.

Voor bedrijfsruimte kan dit contractueel worden uitgebreid. In praktijk ligt bij commerciële huur vaak méér verantwoordelijkheid bij de huurder, zeker als dat expliciet is afgesproken (zoals via de ROZ-modelovereenkomst).

Let op: als de huurder zélf schade veroorzaakt - bijvoorbeeld door onvoorzichtigheid of achterstallig onderhoud – dan is hij verplicht deze schade te vergoeden.

Woonruimte vs. bedrijfsruimte: belangrijke verschillen

Verplichting	Woonruimte	Bedrijfsruimte
Gebruik	Alleen zoals contractueel afgesproken	Idem – vaak strikter omschreven
Kleine herstellingen	Volgt uit Besluit kleine herstellingen	Vaak contractueel geregeld
Groot onderhoud	Verhuurder (wettelijke plicht)	Contractueel deels verschuifbaar naar huurder
Bestemmingswijziging	Alleen met toestemming	Vaak verboden zonder schriftelijke instemming
Illegaal gebruik	Kan leiden tot ontbinding en schadevergoeding	Idem

Conclusie: duidelijke afspraken voorkomen problemen

Het is belangrijk dat zowel huurder als verhuurder hun verplichtingen goed kennen en nakomen. Veel problemen ontstaan doordat partijen ervan uitgaan “dat het wel zo hoort”, terwijl het contract of de wet iets anders zegt.

Als huurder:

• Gebruik het gehuurde zoals afgesproken;

• Houdt u aan de onderhoudsplicht voor kleine zaken;

• Meld gebreken tijdig aan de verhuurder.

Als verhuurder:

• Zorg dat het gehuurde in goede staat verkeert;

• Herstel ernstige gebreken snel;

• Stel duidelijke voorwaarden in het huurcontract.

Tip: Gebruikt u een standaard ROZ-model? Pas dit altijd aan op de specifieke situatie, en laat het desnoods toetsen door een juridisch adviseur. Zo voorkomt u onduidelijkheden en geschillen.

Heeft u vragen over de verplichtingen van huurders of verhuurders? Of loopt u tegen een geschil aan over onderhoud, gebreken of oneigenlijk gebruik van het gehuurde?

Clavix staat klaar om u te adviseren en bij te staan. Wij hebben ruime ervaring in het huurrecht, zowel voor particulieren als ondernemers. Neem nu contact met ons op.