Huurbescherming bij winkels en horeca: hoe werkt het 5+5 systeem?

Een huurder van een winkel, restaurant of andere 290-bedrijfsruimte geniet sterke huurbescherming. Een verhuurder kan niet zomaar opzeggen. De wet kent een dwingendrechtelijk systeem van 5 + 5 jaar, waarbij alleen onder specifieke voorwaarden beëindiging mogelijk is.

In dit blog leest u:

• Hoe de wettelijke huurtermijnen van 5 + 5 jaar werken;

• Welke opzeggingsgronden verhuurders kunnen gebruiken;

• Wat er gebeurt als de huurder bezwaar maakt tegen de opzegging.

Wat is 290-bedrijfsruimte?

290-bedrijfsruimte betreft ruimten die:

• Bestemd zijn voor het rechtstreeks bedienen van het publiek;

• Worden gebruikt als winkel, horecagelegenheid of ambachtsbedrijf;

• Voor het publiek toegankelijk zijn.

Voor deze categorie geldt een bijzonder beschermingsregime, met dwingendrechtelijke bepalingen over looptijd en opzegging.

5 + 5 jaar: hoe werkt dat?

Volgens artikel 7:292 BW is de standaardduur van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte:

• 5 jaar met verlenging tot 10 jaar, tenzij rechtsgeldig is opgezegd;

• Na die eerste 10 jaar wordt het contract stilzwijgend voortgezet voor onbepaalde tijd, tenzij anders overeengekomen.

Gedurende de eerste 5 jaar kan de verhuurder niet opzeggen, tenzij partijen een afwijkende kortere periode hebben afgesproken én de rechter dat goedkeurt.

Het ‘5 + 5’-regime is volledig dwingendrechtelijk: partijen kunnen hiervan niet afwijken ten nadele van de huurder.

Opzegging na 5 of 10 jaar: wanneer is dat mogelijk?

Na de eerste termijn van 5 of 10 jaar mag de verhuurder de overeenkomst opzeggen, maar alleen met een wettelijke opzeggingsgrond (art. 7:296 lid 1 BW):

1. Slecht huurdersgedrag (bijv. wanbetaling, overlast);

2. Dringend eigen gebruik van het gehuurde;

3. Weigering van de huurder om een redelijk nieuw aanbod te accepteren;

4. Herontwikkeling van het gebied of bestemmingswijziging (bijv. sanering).

De verhuurder moet altijd opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn en daarbij de reden vermelden.

Zonder wettelijke opzeggingsgrond wordt de opzegging ongeldig verklaard en loopt de overeenkomst gewoon door. De huurder hoeft dus niet zomaar te vertrekken.

Bezwaar van de huurder en rechterlijke toetsing

Wanneer de huurder bezwaar maakt tegen de opzegging, moet de verhuurder binnen zes weken na die reactie de rechter inschakelen. De kantonrechter toetst dan:

• Of er een geldige opzeggingsgrond is;

• Of de belangen van verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder.

Bijvoorbeeld:

• Een ondernemer die al 25 jaar in hetzelfde pand zit en afhankelijk is van de locatie, geniet sterke bescherming.

• Een verhuurder die zelf het pand dringend nodig heeft (bijvoorbeeld voor een familielid) kan, mits goed onderbouwd, alsnog ontruiming afdwingen.

Let op: beëindiging ná 10 jaar

Na 10 jaar wordt de beoordeling iets soepeler: ook andere zwaarwegende belangen van de verhuurder kunnen dan als opzeggingsgrond worden geaccepteerd (art. 7:296 lid 3 BW). Denk aan:

• Verkoopplannen;

• Rendementsbelangen;

• Nieuwe invulling van het pand.

Toch blijft de rechter een belangenafweging maken. De huurder geniet nog steeds bescherming, vooral bij lange huurduur of hoge afhankelijkheid van de locatie.

Conclusie: opzeggen van 290-bedrijfsruimte vereist meer dan een brief

Verhuurders moeten zich goed realiseren dat bij winkels en horeca een standaard huurbescherming van 10 jaar geldt, met beperkte mogelijkheden tot tussentijdse beëindiging. Zonder rechtsgeldige opzeggingsgrond én rechterlijke toets blijft de huurovereenkomst gewoon bestaan.

Juridische hulp bij opzegging of verlenging van bedrijfsruimte

Wilt u als verhuurder een winkel- of horecahuurovereenkomst beëindigen? Of heeft u als huurder een opzeggingsbrief ontvangen en wilt u uw rechten kennen?

Clavix staat ondernemers én verhuurders bij in alle fases van de 290-huur: van contractopstelling tot opzegging, verlenging of procedure.

Wacht niet tot het conflict escaleert en laat uw positie juridisch beoordelen. Neem nu contact met ons op.