Huurprijsherziening bij winkels en horeca: hoe werkt artikel 7:303 BW?

De huurprijs van een winkel- of horecapand ligt vaak jarenlang vast. Maar de markt verandert. Wat als de huurprijs na verloop van tijd niet meer in verhouding staat tot de markthuur? Daarvoor biedt de wet een speciaal instrument: huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW.

In dit blog leest u:

·       Wanneer en hoe u een herziening kunt aanvragen;

·       Hoe de markthuur wordt vastgesteld;

·       Wat de rechter weegt bij de beoordeling;

·       Waar verhuurders én huurders op moeten letten.

Wettelijke basis: artikel 7:303 BW

Artikel 7:303 BW geeft zowel huurders als verhuurders van 290-bedrijfsruimte (zoals winkels en horeca) de mogelijkheid om de huurprijs te laten herzien, als:

1. Er minstens vijf jaar verstreken is sinds de laatste huurprijswijziging;

2. De actuele huurprijs niet langer in overeenstemming is met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

Het doel van dit artikel is om de huurprijs aan te passen aan de marktsituatie, zonder dat daar heronderhandeling of beëindiging voor nodig is .

Wanneer kunt u herziening aanvragen?

De huurprijsherziening kan:

• Worden aangevraagd door zowel huurder als verhuurder;

• Uiterlijk 5 jaar na de laatste vaststelling of rechterlijke wijziging;

• Via onderling overleg, of – als dat mislukt – door de rechter te laten vaststellen.

De procedure start doorgaans met een vergelijkend huurprijsadvies van een makelaar of taxateur, waarna partijen eventueel tot onderlinge overeenstemming kunnen komen.

Hoe wordt de nieuwe huurprijs vastgesteld?

De nieuwe huur wordt gebaseerd op de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse over de afgelopen vijf jaar. Let op:

• Het gaat om vergelijkbare typen ruimte qua ligging, omvang, gebruik en kwaliteit;

• Alleen ruimten die daadwerkelijk verhuurd zijn worden meegenomen (niet leegstand of verkoop);

• Partijen kunnen ieder een deskundige benoemen, of gezamenlijk één aanstellen.

De rechter neemt deze adviezen serieus, maar is er niet aan gebonden.

De rechter maakt altijd een belangenafweging en mag afwijken van het gemiddelde als daar aanleiding voor is, bijvoorbeeld bij bijzondere omstandigheden of een langdurige vaste huurder.

Voorbeelden uit de praktijk

• Een huurder betaalt al 15 jaar een veel hogere huur dan vergelijkbare winkels in de straat ➤ huurder kan herziening verzoeken;

• Een verhuurder merkt dat vergelijkbare horeca recent veel hogere huren opbrengen ➤ verhuurder kan herziening afdwingen;

• Een partij weigert mee te werken aan taxatie ➤ rechter kan alsnog deskundige benoemen en uitspraak doen.

Risico’s en aandachtspunten

• Herziening werkt vaak met terugwerkende kracht, vanaf de datum van het verzoek;

• Procedures zijn kostbaar en complex, vooral bij discussie over vergelijkbaarheid;

• Het is cruciaal om een goed onderbouwd huurprijsadvies te laten opstellen;

• Rechters kijken ook naar de contractuele afspraken en eerdere verhuringen.

Conclusie: markthuur als ijkpunt voor duurzame huurverhoudingen

Artikel 7:303 BW biedt een waardevol correctiemechanisme voor langdurige huurcontracten van 290-bedrijfsruimte. Zowel verhuurders als huurders kunnen zo voorkomen dat zij jarenlang vastzitten aan een onredelijke huurprijs. Mits ze de procedure juridisch correct doorlopen.

Huurprijsherziening aanvragen of beoordelen?

Betaalt u als huurder al jaren te veel huur voor uw winkelpand? Of wilt u als verhuurder de huurprijs laten aansluiten op de marktwaarde?

Clavix adviseert ondernemers en vastgoedverhuurders bij huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW. Wij begeleiden u bij taxatie, onderhandeling én gerechtelijke procedures.

Laat de huurprijs aansluiten bij de markt en juridisch juist én goed onderbouwd. Neem nu contact met ons op.