Opzeggronden voor verhuurders: dringend eigen gebruik en renovatie

Als verhuurder kunt u een huurovereenkomst voor woonruimte niet zomaar opzeggen. De huurder geniet namelijk uitgebreide huurbescherming. Toch zijn er uitzonderingen. Een van de belangrijkste wettelijke gronden voor opzegging is dringend eigen gebruik, waaronder renovatie of zelfbewoning valt.

In dit blog leest u:

• Wat dringend eigen gebruik precies is;

• Welke voorwaarden daarvoor gelden;

• Wat de rechter weegt bij een geschil.

Wat is dringend eigen gebruik? (art. 7:274 lid 1 sub c BW)

De wet bepaalt dat de verhuurder de huur mag opzeggen als hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat is een van de limitatief opgesomde opzeggingsgronden in artikel 7:274 lid 1 BW.

Volgens dit artikel is opzegging mogelijk als:

“De verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en aan de huurder vervangende woonruimte kan worden aangeboden.”

Er zijn twee belangrijke voorwaarden:

1. Er moet sprake zijn van dringend belang (geen luxe- of voorkeurssituatie);

2. De huurder moet passende vervangende woonruimte kunnen krijgen.

Voorbeelden van ‘dringend eigen gebruik’

• De verhuurder wil de woning zelf betrekken (bijv. bij gezinsuitbreiding of echtscheiding);

• De verhuurder wil de woning beschikbaar stellen aan een naaste familielid;

• De woning wordt gesloopt of ingrijpend gerenoveerd, waardoor voortzetting van de huur onmogelijk is.

“Dringend eigen gebruik” is een objectieve maatstaf: het gaat erom of de verhuurder het gebruik daadwerkelijk dringend nodig heeft, niet of hij het wenselijk vindt .

Bijvoorbeeld: een verhuurder die uit zijn relatiewoning is gezet en dringend woonruimte nodig heeft, maakt een goede kans. Maar een verhuurder die een woning leeg wil houden “voor later”, wordt meestal in het ongelijk gesteld.

Renovatie als opzeggingsgrond

Renovatie kan ook een vorm van dringend eigen gebruik zijn. Maar alleen als de renovatie zodanig ingrijpend is dat voortzetting van de huur niet mogelijk is.

Let op:

• Groot onderhoud of modernisering telt niet altijd mee;

• De verhuurder moet kunnen aantonen dat tijdelijke verhuizing of renovatie ‘in bewoonde staat’ niet mogelijk is;

• Ook hier geldt: vervangende woonruimte moet worden aangeboden.

Belangenafweging is cruciaal

De rechter weegt altijd de belangen van beide partijen:

• Hoe zwaar is het belang van de verhuurder?

• Wat is de persoonlijke situatie van de huurder? (Leeftijd, woonduur, gezondheid, gezinssituatie)

• Kan de huurder terecht in een geschikte alternatieve woning?

Pas als de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt, wordt de opzegging toegewezen. Dit maakt het voor verhuurders belangrijk om het dossier goed op te bouwen met duidelijke stukken, waaronder:

• Motivatie voor eigen gebruik;

• Bewijs van renovatieplannen;

• Overzicht van aangeboden vervangende woonruimte;

• Eventueel getuigenverklaringen of bouwtekeningen.

Conclusie: dringend eigen gebruik is mogelijk, maar niet vrijblijvend

Verhuurders die een huurovereenkomst willen beëindigen wegens dringend eigen gebruik of renovatie, moeten zich goed voorbereiden. Zonder degelijke onderbouwing wordt een opzegging niet gehonoreerd. De huurbescherming van de huurder is namelijk sterk verankerd in de wet.

Juridische hulp bij opzegging of renovatieplannen

Overweegt u als verhuurder op te zeggen wegens dringend eigen gebruik of renovatie? Of heeft u als huurder een opzegbrief ontvangen en twijfelt u aan de geldigheid ervan?

Clavix adviseert zowel verhuurders als huurders bij huurbeëindiging, belangenafwegingen en procedures bij de kantonrechter.

Maak juridisch goed onderbouwde keuzes en voorkom een afwijzing bij de rechter. Neem nu contact met ons op.