Overlast door de huurder: wat zijn de grenzen en wat kunt u doen als verhuurder?

Een huurder heeft recht op rustig woongenot of het ongestoord gebruik van een bedrijfsruimte. Maar dat geldt ook voor de buren en omgeving. Als een huurder zich ernstig misdraagt. Denk aan overlast, intimidatie of illegale activiteiten. Kan dat juridische gevolgen hebben, zoals ontbinding van het huurcontract of zelfs ontruiming.

In deze blog leggen we uit:

• Welke vormen van overlast juridisch relevant zijn;

• Wat de rechten en plichten van verhuurder en huurder zijn;

• Wanneer ontruiming mogelijk is.

Gedragingen van de huurder: wat is ontoelaatbaar?

Een huurder moet zich gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW). Dat betekent: zich fatsoenlijk gedragen, het gehuurde gebruiken volgens bestemming, geen overlast veroorzaken, en anderen geen schade berokkenen.

Veelvoorkomende vormen van overlast:

• Geluidsoverlast – harde muziek, schreeuwen, nachtelijk lawaai;

• Intimidatie of agressie – naar buren, verhuurder of andere bewoners;

• Wietkweek of drugshandel – dit is niet alleen overlast, maar ook strafbaar;

• Vervuiling en verwaarlozing – waardoor ongedierte of brandgevaar ontstaat;

• Gebruik in strijd met de bestemming – bijvoorbeeld feestlocaties of illegale kamerverhuur.

Zowel bij woonruimte als bij bedrijfsruimte kan de verhuurder bij ernstige overlast optreden.

Wat kan de verhuurder doen?

De eerste stap is meestal het aanspreken van de huurder. Helpt dat niet, dan kan de verhuurder via de rechter een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen.

Vereisten voor succesvolle ontruiming:

• De overlast moet ernstig en structureel zijn;

• De verhuurder moet het gedrag kunnen aantonen (klachten, meldingen, politieverslagen);

• Er moet sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

De rechter maakt altijd een belangenafweging. Dat betekent dat ook de persoonlijke situatie van de huurder wordt meegewogen, bijvoorbeeld een gezin met kinderen. Maar bij structurele en bewezen overlast wordt steeds vaker tot ontruiming overgegaan, ook ter bescherming van de leefomgeving.

Bij wietkweek of drugsproductie:

Bij constatering van hennepteelt, drugslabs of grootschalige handel is de lijn van de rechter streng. In veel gevallen volgt:

• Onmiddellijke ontbinding en ontruiming;

• Aansprakelijkheid voor schade;

• Soms ook strafrechtelijke vervolging.

In zulke gevallen is het huurrechtelijk uitgangspunt: geen tweede kans.

Woonruimte vs. bedrijfsruimte

Bij woonruimte is de huurder meestal beter beschermd, maar dat betekent niet dat overlast zonder gevolgen blijft. Bij bedrijfsruimte kan sneller worden opgetreden. Zeker als het gedrag het huurdoel schaadt of illegaal gebruik oplevert.

Voorbeeld: Een huurder gebruikt een winkelruimte als illegaal belhuis of laat permanent afval achter. De rechter kan dan oordelen dat sprake is van contractbreuk, en beëindiging van de huur toestaan.

Conclusie: overlast is reden tot ingrijpen

Overlast, bedreigend gedrag of criminele activiteiten zijn geen ‘gedoe’ dat erbij hoort, maar vormen een schending van de huurvoorwaarden. Verhuurders hoeven dat niet te accepteren.

Checklist voor verhuurders:

• Documenteer alle klachten en meldingen;

• Communiceer schriftelijk met de huurder over de overlast;

• Schakel tijdig juridische hulp in voor een dossieropbouw of gerechtelijke procedure.

Heeft u te maken met een huurder die overlast veroorzaakt, zich agressief gedraagt of het gehuurde misbruikt? Clavix ondersteunt verhuurders en vastgoedeigenaren bij het aanpakken van problematisch huurders. Van waarschuwing tot ontruimingsprocedure: wij begeleiden u stap voor stap.

Laat overlast niet escaleren, neem nu contact met ons op.