Gebreken aan het gehuurde: wat zijn uw rechten als huurder?

Als huurder mag u ervan uitgaan dat het gehuurde – of dat nu een woning, kantoor of winkel is – in goede staat verkeert. Maar wat als dat niet zo is? In deze blog leggen we uit wat gebreken zijn, wie verantwoordelijk is voor het onderhoud, en wanneer u huurverlaging kunt eisen.

Onderhoudsgebreken: wat valt daaronder?

Een gebrek is volgens de wet: elke omstandigheid die ervoor zorgt dat de huurder het huurgenot mist dat hij mocht verwachten bij een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. 

Dit betekent dat niet alleen gebroken ramen of lekkende kranen hieronder vallen, maar ook:

• Slechte isolatie of ventilatie;

• Overlast door ongedierte;

• Schade door storm of inbraak;

• Overheidsmaatregelen die het gebruik onmogelijk maken (zoals bij corona).

Zelfs als het gebrek zichtbaar was bij het begin van de huur, mag de huurder nog steeds verwachten dat de verhuurder het oplost – tenzij er iets anders is afgesproken.

Let op: kleine herstellingen zoals een kraanleertje vervangen of een lamp indraaien, zijn meestal voor rekening van de huurder (art. 7:217 BW).

Aansprakelijkheid verhuurder en herstelplicht

De verhuurder is wettelijk verplicht om het gehuurde in goede staat te houden (art. 7:206 BW). Dit betekent:

• Hij moet gebreken zo snel mogelijk herstellen;

• Hij is aansprakelijk voor schade als hij dat niet op tijd doet (art. 7:208 BW);

• De huurder mag de betaling van (een deel van) de huur opschorten zolang het gebrek niet is verholpen.

Er zijn wel grenzen. Is het probleem door de huurder zelf veroorzaakt, of valt het onder zaken die de huurder zelf hoort te onderhouden? Dan kan de verhuurder niet aansprakelijk worden gehouden.

Ook als het om overlast van derden gaat (bijvoorbeeld lawaaiige buren), is het niet altijd meteen een gebrek. Pas als de verhuurder daar niet tegen optreedt, kán hij alsnog aansprakelijk zijn.

Huurprijsvermindering wegens gebreken

Als er een gebrek is, dan heeft de huurder in principe recht op een lagere huurprijs zolang het probleem bestaat (art. 7:207 BW). Dat heet ‘huurprijsvermindering’. Belangrijke punten:

• De verlaging moet evenredig zijn aan het gemis aan huurgenot;

• De huurder hoeft niet eerst de verhuurder aansprakelijk te stellen;

• De huur kan zelfs met terugwerkende kracht verlaagd worden.

Bij huur van woonruimte zijn er zelfs speciale lijsten met erkende gebreken (Besluit gebreken), zoals schimmelvorming of een kapotte verwarming. Die kunnen via de huurcommissie worden aangepakt.

Let op: bij zakelijke huur (zoals winkels of horeca) is het vaak mogelijk dat in het contract is afgesproken dat je géén recht hebt op huurverlaging bij gebreken. Toch kan de rechter soms alsnog ingrijpen, bijvoorbeeld tijdens de coronacrisis, als de situatie als een onvoorziene omstandigheid wordt gezien.

Conclusie

Een gebrek aan het gehuurde is vervelend, maar je staat als huurder zeker niet machteloos. De verhuurder moet de problemen verhelpen en je hebt mogelijk recht op compensatie in de vorm van een lagere huur.

Heb je last van achterstallig onderhoud, een lekkend dak of overlast die niet wordt aangepakt? Laat het er niet bij zitten. Bespreek het eerst met je verhuurder en schakel zo nodig juridische hulp in.

Discussie over onderhoud of huurprijsvermindering?

Kamp je met een lekkend dak, schimmel of andere gebreken in je woning of bedrijfsruimte? Of wil je als verhuurder weten waar jouw herstelplicht eindigt?

Wij beoordelen je dossier, stellen aansprakelijkheidsbrieven op en procederen als nodig over herstel of huurprijsvermindering. Neem nu contact met ons op.