Beëindiging van de huurovereenkomst: hoe werkt dat?

Een huurovereenkomst is niet voor altijd. Zowel huurder als verhuurder kunnen er op een gegeven moment een punt achter zetten. Maar dat gaat niet zomaar. De wet stelt duidelijke regels over hoe en wanneer een huurovereenkomst mag worden beëindigd.

In deze blog leggen we uit:

• Hoe opzegging werkt voor huurder en verhuurder;

• Wat ontbinding wegens wanprestatie betekent;

• Welke opzegtermijnen en gronden gelden.

  
  

Opzegging door huurder of verhuurder

De huurder zegt op

Als huurder heeft u het relatief makkelijk. U mag de huurovereenkomst meestal opzeggen wanneer u wilt, zolang u de afgesproken opzegtermijn in acht neemt. Bij woonruimte is dat meestal één maand.

Let op:

• De opzegging moet schriftelijk;

• Je hoeft geen reden op te geven;

• Bij tijdelijke contracten mag je niet tussentijds opzeggen, tenzij dat is afgesproken.

  
  

De verhuurder zegt op

Voor verhuurders gelden strengere regels. Zeker bij woonruimte geniet de huurder namelijk verregaande huurbescherming. Opzeggen mag alleen met een wettelijke opzeggingsgrond, zoals:

• U gaat de woning zelf bewonen;

• De huurder gedraagt zich ernstig onbehoorlijk;

• De huurder weigert mee te werken aan een redelijke wijziging van het contract;

• Er is dringend eigen gebruik;

• Een tijdelijke huurtermijn loopt af (alleen als dit correct is afgesproken).

  
  

Daarnaast moet de verhuurder zich houden aan de juiste opzegtermijn én bij woonruimte schriftelijk opzeggen mét vermelding van de reden. De huurder kan de opzegging weigeren, dan moet de verhuurder naar de rechter.

Bij bedrijfsruimte gelden deels andere regels, afhankelijk van het type ruimte (bijvoorbeeld 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte). Daar is meer ruimte voor contractuele afspraken, maar ook daar is juridische zorgvuldigheid geboden.

Ontbinding wegens wanprestatie

Soms wordt een huurcontract niet opgezegd, maar ontbonden. Dat gebeurt meestal als één van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt – we spreken dan van wanprestatie.

Voorbeelden:

• Een huurder betaalt maandenlang geen huur;

• De verhuurder weigert gebreken te herstellen;

• De huurder veroorzaakt ernstige overlast.

  
  

De andere partij kan dan naar de rechter stappen en ontbinding vragen op grond van artikel 6:265 BW. Belangrijk hierbij:

• Ontbinding is geen straf, maar een manier om een verstoorde situatie te beëindigen;

• De rechter kijkt of de tekortkoming ernstig genoeg is;

• Bij woonruimte kan de rechter een laatste termijn geven om alsnog te betalen (art. 7:280 BW).

  
  

Ontbinding kan ingrijpend zijn, het leidt meestal tot ontruiming van het gehuurde.

Opzegtermijnen en wettelijke gronden

Opzegtermijnen

De wet kent duidelijke termijnen voor opzegging:

• Huurder van woonruimte: 1 maand;

• Verhuurder van woonruimte: afhankelijk van de duur van de huur, minimaal 3 tot maximaal 6 maanden;

• Bedrijfsruimte: meestal 1 jaar, tenzij anders afgesproken.

  
  

De termijnen gelden vanaf het moment dat de opzegging is ontvangen. Zorg dus dat u bewijs hebt van ontvangst (bijvoorbeeld via aangetekende brief).

Wettelijke gronden voor opzegging door verhuurder

De wet somt in artikel 7:274 BW limitatief op in welke gevallen een verhuurder een huurovereenkomst van woonruimte mag beëindigen. Samengevat:

1. Slechte huurders – de huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt;

2. Tijdelijke huur – mits correct afgesproken en op tijd opgezegd;

3. Dringend eigen gebruik – verhuurder of familie wil zelf in de woning;

4. Weigering redelijk aanbod – bijvoorbeeld bij renovatie of nieuwe voorwaarden;

5. Bestemmingsplan of sloop – de woning moet worden afgebroken of anders gebruikt;

6. Belangenafweging – soms komt het aan op wat ‘redelijk’ is.

   
   

De huurder mag een opzegging weigeren, waarna de verhuurder naar de rechter moet. De rechter zal dan toetsen of de reden standhoudt.

Conclusie: beëindigen van huur is een juridische aangelegenheid

Een huurcontract eindigt niet zomaar. Zeker bij woonruimte is de huurder goed beschermd. De regels zijn er om willekeur en misbruik te voorkomen, van beide kanten.

Wilt u als huurder opzeggen? Zorg dan dat u aan de opzegtermijn houdt en het schriftelijk doet. Wilt u als verhuurder opzeggen of ontbinden? Check of u over een geldige grond beschikt, en raadpleeg zo nodig juridisch advies.

Tip: Twijfelt u over uw situatie? Laat dan uw huurcontract beoordelen door een huurrechtadvocaat. Dat voorkomt gedoe én kosten achteraf.

Beëindiging van het huurcontract in zicht?

Wilt u als huurder of verhuurder weten wat uw rechten zijn bij opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst?

Clavix begeleidt opzeggingstrajecten, onderhandelt over vertrekdata en staat huurders of verhuurders bij in gerechtelijke procedures. Neem nu contact op.