290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte? Dit is hét verschil bij huur van bedrijfsruimte

Wie een bedrijfsruimte wil huren of verhuren, krijgt te maken met twee totaal verschillende regimes in het huurrecht: de zogenaamde 290-bedrijfsruimte en de 230a-ruimte. Het verschil is essentieel: het bepaalt of de huurder huurbescherming heeft en hoe makkelijk de overeenkomst kan worden opgezegd.

In dit blog leggen we uit:

• Wat het verschil is tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte;

• Welke soorten bedrijfsruimten onder welk regime vallen;

• Waarom deze indeling juridisch belangrijk is.

Wat is een 290-bedrijfsruimte? (art. 7:290 BW)

Een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is een ruimte die:

1. Bestemd is voor het exploiteren van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant, café of ambachtsbedrijf;

2. En waarin de huurder zijn goederen of diensten rechtstreeks aan het publiek aanbiedt;

3. Via een voor het publiek toegankelijke ruimte.

Typische voorbeelden:

• Winkels (kledingzaak, supermarkt, bakker);

• Horeca (restaurant, lunchroom, snackbar);

• Kapperszaken of fietsenmakers;

• Afhaalpunten of baliewinkels.

Deze regeling geldt uitsluitend als sprake is van een rechtstreekse publiekstoegang. Een winkel op afspraak of uitsluitend online is géén 290-ruimte.

Wat is een 230a-ruimte? (art. 7:230a BW)

Alle andere bedrijfsruimten vallen onder de restcategorie van artikel 7:230a BW. Dat zijn ruimten die niet voldoen aan de voorwaarden van 290 BW.

Typische voorbeelden:

• Kantoorruimten;

• Opslagloodsen;

• Praktijkruimtes van zorgverleners (zoals fysiotherapeuten);

• Showrooms zonder directe verkoop aan publiek;

• Ateliers of bedrijfsverzamelgebouwen.

Een belangrijk verschil: huurbescherming geldt hier slechts beperkt. De huurder kan slechts ontruimingsbescherming inroepen na opzegging, voor maximaal één jaar (of langer als de rechter dat toestaat).

Waarom dit verschil belangrijk is

290-bedrijfsruimte:

• Sterke huurbescherming voor de huurder;

• Verhuurder kan alleen opzeggen met een wettelijke opzeggingsgrond (zoals dringend eigen gebruik);

• Recht op verlenging na 5 jaar (tot max. 10 jaar + verlenging);

• Rechterlijke toets vereist bij beëindiging.

230a-ruimte:

• Weinig bescherming bij opzegging;

• Contract kan eenvoudiger worden beëindigd (mits correcte opzegtermijn);

• Alleen ontruimingsbescherming mogelijk via verzoekschrift bij kantonrechter;

• Geen recht op verlenging of contractverlenging door de rechter.

Deze indeling is dwingend: partijen kunnen niet ‘afspreken’ dat een winkel een kantoor is. Het feitelijk gebruik is doorslaggevend.

Let op bij combinatieruimtes of gemengde exploitatie

Soms bestaat een gehuurde ruimte deels uit winkelruimte (bijv. een receptiebalie met verkoop) en deels uit kantoor of opslag. In dat geval geldt:

• Het hoofdzakelijke gebruik is bepalend;

• Is het overgrote deel 230a-ruimte, dan geldt geen 290-bescherming;

• Bij twijfel is het verstandig een uitspraak van de rechter te vragen.

Conclusie: de kwalificatie bepaalt uw rechten

De vraag of u te maken heeft met een 290- of een 230a-ruimte is cruciaal voor de mate van huurbescherming. Dat maakt het van groot belang om hier bij het opstellen van de huurovereenkomst direct duidelijkheid over te krijgen.

Twijfelt over de kwalificatie van uw bedrijfsruimte?

Verhuurt u een winkel, horecapand of kantoorruimte? Of wilt u als huurder zeker weten of u huurbescherming heeft?

Clavix adviseert (ver)huurders van bedrijfsruimte over kwalificatie, opzegging en huurcontracten. Wij beoordelen de situatie ter plaatse, het gebruik van het pand en vertalen dit naar heldere contractafspraken.

Voorkom kostbare fouten en laat uw contract en locatie juridisch toetsen. Neem nu contact met ons op.