Aansprakelijkheid van de aannemer
Wanneer een aannemer een werk uitvoert dat niet voldoet aan de overeenkomst, rijst vaak de vraag of – en zo ja, wanneer – de aannemer daarvoor aansprakelijk is. In de praktijk gaat het regelmatig om ondeugdelijk werk, discussie over oplevering of gebreken die pas later aan het licht komen. Juist het moment waarop een gebrek wordt ontdekt, is juridisch bepalend voor de mogelijkheden van de opdrachtgever.
Op deze pagina wordt het juridische kader van de aansprakelijkheid van de aannemer uiteengezet. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen aansprakelijkheid vóór en na oplevering, zichtbare en verborgen gebreken en de betekenis van contractuele afspraken.
Deze pagina maakt deel uit van het bredere thema aanneming van werk en bouwgeschillen, waarin de belangrijkste juridische vragen rond uitvoering, oplevering en aansprakelijkheid systematisch worden behandeld.
Wanneer is een aannemer aansprakelijk?
De aansprakelijkheid van de aannemer wordt primair beheerst door de regeling van aanneming van werk in titel 7.12 BW, in samenhang met de algemene regels van het verbintenissenrecht. Of een aannemer aansprakelijk is, hangt onder meer af van:
het moment waarop het gebrek aan het licht komt,
de aard en ernst van het gebrek,
de vraag of het gebrek bij oplevering kenbaar was,
de hoedanigheid van de opdrachtgever (consument of professionele partij).
De oplevering van het werk vormt daarbij een juridisch scharnierpunt.
1. Contractuele grondslag van aansprakelijkheid
1.1 Wanneer is sprake van een tekortkoming van de aannemer?
De aannemer is gehouden het werk uit te voeren overeenkomstig de gemaakte afspraken. Indien het uitgevoerde werk niet voldoet aan de overeenkomst, is sprake van een tekortkoming in de nakoming.
Bij de beoordeling of het werk deugdelijk is uitgevoerd, wordt gekeken naar:
de inhoud van de overeenkomst,
de aard en complexiteit van het werk,
de gerechtvaardigde verwachtingen van de opdrachtgever.
Voldoet het werk hier niet aan, dan kan de aannemer in beginsel aansprakelijk worden gehouden, tenzij sprake is van een rechtvaardigingsgrond.
1.2 Is de aannemer aansprakelijk voor onderaannemers?
De aannemer mag het werk geheel of gedeeltelijk laten uitvoeren door derden, zoals onderaannemers. Dit ontslaat hem echter niet van zijn verantwoordelijkheid tegenover de opdrachtgever.
Op grond van art. 6:76 BW en art. 7:751 BW worden gedragingen van hulppersonen in beginsel toegerekend aan de aannemer. De opdrachtgever hoeft zich dus niet te wenden tot de onderaannemer, maar kan de hoofdaannemer aanspreken voor gebreken in het werk.
2. Aansprakelijkheid vóór oplevering
2.1 Wie draagt het risico vóór oplevering?
Zolang het werk nog niet is opgeleverd, rust het risico voor gebreken in beginsel op de aannemer. Indien tijdens de uitvoering blijkt dat het werk ondeugdelijk is, kan de opdrachtgever herstel verlangen.
Wordt herstel geweigerd of blijft dit uit, dan staan de algemene rechtsmiddelen open, zoals:
nakoming,
schadevergoeding,
ontbinding van de overeenkomst.
De aansprakelijkheid vóór oplevering heeft daarmee een andere juridische invulling dan na oplevering.
2.2 De waarschuwingsplicht van de aannemer
Een belangrijk aspect van de aansprakelijkheid vóór oplevering is de waarschuwingsplicht. De aannemer moet de opdrachtgever waarschuwen voor:
onjuistheden in de opdracht,
gebreken in door de opdrachtgever aangeleverde materialen,
voor zover hij deze kende of redelijkerwijs had moeten kennen.
Schending van deze waarschuwingsplicht kan zelfstandig leiden tot aansprakelijkheid, ook wanneer het gebrek mede het gevolg is van instructies van de opdrachtgever.
3. Aansprakelijkheid na oplevering
3.1 Wanneer is de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk?
Met de oplevering van het werk verschuift in beginsel het risico voor gebreken van de aannemer naar de opdrachtgever. De aannemer is na oplevering in beginsel niet meer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering redelijkerwijs ontdekt hadden kunnen worden.
Dit uitgangspunt dient de rechtszekerheid en markeert het einde van de uitvoeringsfase.
De vraag of en in hoeverre aansprakelijkheid na voltooiing van het werk nog bestaat, hangt nauw samen met het moment van oplevering en de daaruit voortvloeiende risicoverdeling, zoals nader uiteengezet bij oplevering en garantie bij aanneming van werk.
3.2 Verborgen gebreken na oplevering
Voor gebreken die bij oplevering niet zichtbaar of kenbaar waren, kan de aannemer onder omstandigheden alsnog aansprakelijk zijn. Of sprake is van een verborgen gebrek hangt af van:
de aard van het gebrek,
de deskundigheid die van de opdrachtgever mocht worden verwacht,
de concrete omstandigheden van het geval.
De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken bij aanneming van werk vormt een belangrijke uitzondering op de hoofdregel na oplevering.
3.3 Aansprakelijkheid bij bouwwerken en aangescherpt regime
Voor bouwwerken geldt een aangescherpt aansprakelijkheidsregime. De wetgever heeft hiermee beoogd de positie van opdrachtgevers te versterken, mede in het kader van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.
Dit betekent dat de aannemer bij bouwwerken onder omstandigheden ook na oplevering aansprakelijk blijft voor gebreken die hun oorzaak vinden in de uitvoering van het werk.
4. Praktijkvoorbeelden en rechtspraak
Casus 1 – Ondeugdelijk werk vóór oplevering
Tijdens de uitvoering blijkt dat het werk niet voldoet aan de overeengekomen kwaliteitseisen. De opdrachtgever verzoekt om herstel.
Zolang het werk niet is opgeleverd, blijft de aannemer verantwoordelijk voor de deugdelijke uitvoering. Het niet voldoen aan de overeenkomst kwalificeert als een toerekenbare tekortkoming.
Casus 2 – Gebrek na oplevering, maar kenbaar
Na oplevering worden gebreken ontdekt die bij een normale opleveringskeuring zichtbaar waren geweest.
De vordering wordt afgewezen. De gebreken hadden bij oplevering moeten worden gemeld. Deze situatie illustreert het belang van een zorgvuldige opleveringscontrole.
Casus 3 – Verborgen gebrek na oplevering
Jaren na oplevering ontstaat een ernstig gebrek dat bij oplevering niet kenbaar was en zijn oorzaak vindt in de uitvoering.
De aannemer wordt aansprakelijk gehouden. De oplevering vormt in dit geval geen beletsel voor aansprakelijkheid.
5. Wanneer is de aannemer aansprakelijk? (praktische duiding)
Of een aannemer aansprakelijk kan worden gehouden, hangt in de praktijk vooral af van:
het moment waarop het gebrek wordt ontdekt,
de vraag of het gebrek kenbaar was bij oplevering,
de gemaakte contractuele afspraken.
Een tijdige juridische beoordeling is daarbij essentieel om verlies van rechten te voorkomen.
6. Beperkingen van aansprakelijkheid
6.1 Exoneraties en contractuele afwijkingen
Partijen kunnen contractueel afspraken maken die de aansprakelijkheid van de aannemer beperken of nader invullen. Dergelijke bepalingen zijn echter niet altijd geldig, met name niet in consumentenrelaties.
6.2 Algemene voorwaarden (UAV)
In de bouwpraktijk wordt veelvuldig gewerkt met algemene voorwaarden, zoals de UAV. Deze voorwaarden wijken op onderdelen af van het wettelijke regime, maar laten het uitgangspunt van verantwoordelijkheid van de aannemer voor de uitvoering van het werk in stand.
7. Samenhang met andere rechtsmiddelen
De aansprakelijkheid van de aannemer staat niet op zichzelf. Afhankelijk van de situatie kan aanspraak bestaan op:
herstel van het werk,
schadevergoeding,
ontbinding van de aannemingsovereenkomst.
Tot slot
Twijfelt u of een aannemer aansprakelijk is voor gebreken aan het werk, dan is een tijdige en zorgvuldige juridische beoordeling van groot belang. In veel gevallen is het moment van oplevering doorslaggevend voor de verdere rechtspositie.