Woonfraude: wat mag een huurder wel en niet doen?

Een huurder moet het gehuurde zelf bewonen en gebruiken zoals in de huurovereenkomst staat. Toch komt het regelmatig voor dat woningen worden onderverhuurd, onrechtmatig worden gebruikt of dat er sprake is van valse inschrijving bij de gemeente. Dit wordt juridisch aangeduid als woonfraude.

In dit artikel leggen we uit:

• Wat woonfraude precies inhoudt;

• Welke vormen vaak voorkomen;

• Wat de gevolgen zijn voor huurder én verhuurder.

Wat is woonfraude?

Woonfraude is een verzamelterm voor situaties waarin een woning niet wordt gebruikt volgens de afspraken in het huurcontract of de wet. Het gaat dan bijvoorbeeld om:

• Onrechtmatige bewoning: iemand anders woont er dan de huurder;

• Valse inschrijving: iemand staat ingeschreven op een adres waar hij niet woont;

• Spookbewoning: woning staat leeg, maar staat wel op naam van een huurder;

• Misbruik sociale huur: bijvoorbeeld bij woningruil of inschrijfvoordeel;

• Bedrijfsmatig gebruik van woonruimte: bijv. voor short stay of illegale kamerverhuur.

Als hoofdregel geldt dat de huurder verplicht is om het gehuurde zélf te bewonen als hoofdverblijf, tenzij anders is overeengekomen.

Onrechtmatige bewoning

Bij onrechtmatige bewoning woont iemand anders dan de huurder structureel in de woning, terwijl daar geen toestemming voor is gegeven. Denk aan:

• Illegale onderhuur (structureel of commercieel);

• Het uitlenen van de woning terwijl de huurder in het buitenland verblijft;

• Het verhuren via platforms zoals Airbnb.

De wet staat in principe geen ingebruikgeving aan derden toe zonder toestemming (art. 7:244 en 7:221 BW). De meeste huurovereenkomsten bevatten bovendien een 

expliciet verbod.

Valse inschrijving

Bij valse inschrijving wordt iemand ingeschreven op een adres waar hij feitelijk niet woont. Dit komt bijvoorbeeld voor bij:

• Huurders die bij familie staan ingeschreven om een uitkering of toeslag te behouden;

• Partners die zich ‘fictief’ uitschrijven om dubbele huurtoeslag te ontvangen;

• Huurders die op papier in een sociale huurwoning staan, terwijl zij elders verblijven.

Let op: valse inschrijving is geen huurrechtelijk vergrijp alleen, maar kan ook strafrechtelijke en bestuursrechtelijke gevolgen hebben (zoals terugvordering van toeslagen of uitkering).

Gevolgen van woonfraude

Als woonfraude wordt vastgesteld, kan dit ernstige gevolgen hebben voor de huurder. Verhuurders kunnen:

• De huurovereenkomst laten ontbinden via de rechter (art. 6:265 BW);

• Ontruiming vorderen van het gehuurde;

• Schadevergoeding eisen, vooral bij sociale huur of gemiste inkomsten;

• Aangifte doen bij de gemeente of fraudemeldpunt.

Het niet-naleven van de verplichting tot bewoning is een toerekenbare tekortkoming, die in beginsel ontbinding rechtvaardigt, zeker bij langdurige of opzettelijke woonfraude.

Rechters oordelen streng:

• Hof Den Haag 2022: ontruiming wegens valse inschrijving en langdurig verblijf in het buitenland.

• Rb. Amsterdam 2021: Airbnb-verhuur zonder toestemming = woonfraude = beëindiging huurovereenkomst.

• Rb. Rotterdam 2020: huuropzegging en boete wegens onrechtmatige ingebruikgeving aan derden.

Verhuurders: wees alert op signalen

• Meldingen van buren over afwezigheid of vreemde bezoekers;

• Geen gebruik van gas/water/licht;

• Huurder reageert niet op post of controles.

In veel sociale huurcontracten zijn regels opgenomen die controle en handhaving makkelijker maken, maar ook in de vrije sector is woonfraude vaak grond voor ontbinding.

Conclusie: woonfraude schaadt vertrouwen én huurrechtelijke bescherming

Wie fraudeert met bewoning of inschrijving loopt het risico om zijn woning kwijt te raken. Voor verhuurders geldt: hoe eerder u actie onderneemt, hoe groter de kans op succes bij de rechter.

Juridische actie bij woonfraude of inschrijfmisbruik?

Heeft u als verhuurder het vermoeden dat een huurder niet zelf woont op het adres? Wordt de woning illegaal onderverhuurd of misbruikt voor korte verhuur? Of bent u als huurder beschuldigd van woonfraude en wilt u weten wat uw rechten zijn?

Clavix ondersteunt verhuurders én huurders bij onderzoek, bewijsvergaring en gerechtelijke procedures rondom woonfraude. Neem nu contact met ons op.