Onderhuur en inwoning: wat mag wel en wat mag niet als huurder?

Onderverhuur en tijdelijke logés lijken op het eerste gezicht onschuldig. Maar voor verhuurders kan het grote gevolgen hebben. Zeker als de woning structureel of zonder toestemming aan derden wordt doorgegeven, bijvoorbeeld via Airbnb.

In deze blog bespreken we:

• Wanneer onderhuur of inwoning is toegestaan;

• De regels bij Airbnb-verhuur;

• De rechten van de verhuurder bij overtreding.

Wat zegt de wet over onderhuur en inwoning?

In het algemeen geldt dat een huurder het gehuurde alleen mag onderverhuren of in gebruik geven aan derden als dat niet contractueel is verboden. Of als de verhuurder er geen redelijke bezwaren tegen heeft (art. 7:221 BW).

Bij woonruimte zijn de regels strenger. Artikel 7:244 BW bepaalt dat de huurder de woning in beginsel zelf moet bewonen. Onderverhuur of ingebruikgeving is alleen toegestaan in deze gevallen:

1. Het betreft een zelfstandige woning (dus geen kamerhuur);

2. De huurder heeft daar zijn hoofdverblijf;

3. Het betreft slechts een gedeelte van de woning (bijvoorbeeld kameronderhuur).

Zodra deze voorwaarden niet meer gelden – bijvoorbeeld als de huurder langdurig in het buitenland verblijft – is er géén toestemming en kan sprake zijn van een tekortkoming.

Airbnb-verhuur: vrijwel altijd verboden

Tijdelijke verhuur via platforms zoals Airbnb valt juridisch vrijwel altijd onder onderverhuur. In de praktijk is dat in de meeste huurovereenkomsten uitdrukkelijk verboden, vooral vanwege:

• De risico’s op overlast of schade;

• Verzekeringstechnische problemen;

• Woonfraude of schijnbewoning.

De rechter oordeelt in vrijwel alle gevallen streng over deze vorm van exploitatie. Zie o.a.:

• Rb. Amsterdam 30 mei 2016 (WR 2016/111): Airbnb-verhuur zonder toestemming leidt tot ontbinding.

• Hof Amsterdam 17 januari 2017 (WR 2017/85): herhaalde onderverhuur = structurele wanprestatie.

• Hof Den Haag 9 mei 2017 (WR 2017/124): boete en ontruiming bij Airbnb-verhuur in sociale huurwoning.

Verhuurders mogen dergelijke vormen van onderhuur ook aanpakken als deze slechts tijdelijk zijn geweest, mits goed gedocumenteerd.

Wat zijn de gevolgen van ongeoorloofde onderhuur of ingebruikgeving?

Als een huurder zonder toestemming onderverhuurt, kan de verhuurder:

• De hoofdhuur ontbinden via de rechter (art. 7:231 BW);

• Ontruiming vorderen van de huurder én de onderhuurder;

• Schadevergoeding eisen, eventueel op basis van de winst die de huurder heeft gemaakt (art. 6:104 BW);

• Een eventuele contractuele boete opeisen, al moet die wel redelijk zijn (Richtlijn 93/13/EEG).

Let op: het verbod geldt ook als de huurder niet om geld vraagt. Ook ingebruikgeving "om niet" (bijv. familie of vrienden laten logeren voor langere tijd) kan onder het verbod vallen, afhankelijk van de duur en intensiteit van het gebruik.

Wanneer is inwoning of logeren géén probleem?

• Kort verblijf van logés of familieleden is normaal toegestaan;

• Samenwonen met partner of kinderen mag meestal, tenzij er expliciet een samenwoonverbod geldt (en ook dat is juridisch aanvechtbaar);

• De verhuurder kan niet eisen dat de huurder permanent alleen woont, zolang er geen overlast ontstaat en de woning als hoofdverblijf wordt gebruikt.

Bij twijfelgevallen (bijv. langdurige afwezigheid van de huurder) zal de rechter per situatie beoordelen of sprake is van ongeoorloofde ingebruikgeving.

Conclusie: onderhuur zonder toestemming is risicovol.

Als huurder doe je er goed aan altijd toestemming te vragen voor onderverhuur of structurele inwoning door anderen. En als verhuurder is het belangrijk om in het contract duidelijke afspraken op te nemen én alert te zijn op misbruik.

Heeft u als verhuurder te maken met ongeoorloofde onderverhuur of Airbnb-exploitatie? Of wilt u als huurder weten wat er wél mag?

Clavix adviseert en procedeert in kwesties rond (onder)huur, ontruiming en woonfraude. Wij zorgen voor heldere contracten, handhaving van rechten en snelle actie bij overtreding. Zorg dat u niet voor verrassingen komt te staan en laat uw huurovereenkomst doorlichten door een expert. Neem nu contact met ons op.