Huurprijsbescherming: wat mag een verhuurder vragen en wat kan een huurder doen?

Wat is een redelijke huurprijs? En hoe zit het met jaarlijkse huurverhogingen? In Nederland is er voor veel huurders sprake van huur(prijs)bescherming. Toch is het systeem niet altijd even eenvoudig. Vooral het verschil tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur maakt veel uit voor je rechten en plichten.

In dit artikel leggen we uit:

• Hoe de aanvangshuurprijs getoetst kan worden;

• Wanneer een huurprijs als “geliberaliseerd” geldt;

• Wat de regels zijn bij huurverhoging.

Toetsing van de aanvangshuurprijs (Huurcommissie)

Huurt u een woning in de vrije sector of in de sociale sector? Het antwoord op die vraag bepaalt in grote mate hoeveel bescherming u heeft.

Wat is het verschil?

• Ongeliberaliseerde huur (sociale sector): De aanvangshuurprijs wordt bepaald op basis van het puntenstelsel (het woningwaarderingsstelsel). De Huurcommissie kan toetsen of de huur te hoog is.

• Geliberaliseerde huur (vrije sector): Bij een hoge aanvangshuur (vanaf een bepaalde grens, die jaarlijks wijzigt) valt de woning in de vrije sector. Dan geldt vrijheid van contract, en mag de verhuurder de prijs in principe zelf bepalen.

Wanneer kan je toetsen?

Een huurder van een zelfstandige woning (die op of ná 1 januari 2021 is gaan huren) mag binnen 6 maanden na aanvang van het contract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.

• De Huurcommissie stelt dan vast hoeveel punten de woning waard is;

• Als de uitkomst onder de liberalisatiegrens ligt, wordt de huur verlaagd;

• Deze toets is bindend, tenzij één van de partijen naar de rechter gaat.

Let op: toetst u niet binnen 6 maanden, dan verliest u dit recht.

Huurverhoging: sociale sector vs. vrije sector

Ongeliberaliseerde huur (sociale huur):

• De overheid stelt jaarlijks de maximale huurverhoging vast;

• De huur mag alleen worden verhoogd op basis van wettelijke regels;

• De huurder kan bezwaar maken bij de Huurcommissie.

Geliberaliseerde huur (vrije sector):

• De huur mag jaarlijks worden verhoogd, maar er gelden wettelijke maximale percentages (bijv. inflatie + 1%);

• In sommige gevallen mogen verhuurders meer vragen, maar alleen als dat contractueel is overeengekomen;

• De huurder kan naar de rechter stappen bij excessieve verhoging of misbruik.

Voorbeeld: Als een verhuurder ineens 10% extra huur vraagt terwijl de indexering op 4% is gemaximeerd, kan dat worden aangevochten.

Wat als de huurprijs te hoog is?

Als huurder kunt u:

• Een aanvangstoets laten uitvoeren (binnen 6 maanden);

• Een bezwaar tegen de jaarlijkse verhoging indienen;

• Naar de rechter stappen bij misbruik of onredelijke verhoging.

Als verhuurder is het belangrijk:

• De juiste regels te volgen;

• De huurder correct te informeren;

• Bij twijfel juridisch advies in te winnen, zeker bij geliberaliseerde contracten.

Geliberaliseerd of niet? Check dit altijd eerst!

Of u als huurder (of verhuurder) recht heeft op huurprijsbescherming, hangt af van:

• Het aanvangsbedrag van de huur;

• Het puntenaantal van de woning;

• De datum waarop het contract is ingegaan;

• En of het om een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte gaat.

Een verkeerde inschatting kan leiden tot terugvordering van huur of vernietiging van eenzijdige huurverhogingen.

Conclusie: huurprijsbescherming is niet vanzelfsprekend

Veel huurders hebben recht op bescherming, maar kennen hun mogelijkheden niet. En veel verhuurders weten niet dat ze door een foutieve inschatting alsnog gebonden zijn aan regels voor sociale huur.

Laat je goed informeren bij het opstellen, beoordelen of wijzigen van een huurcontract.

Laat je huurprijs juridisch toetsen

Twijfel je of de huurprijs klopt? Heb je als verhuurder vragen over indexering of een geliberaliseerd huurcontract? Clavix is gespecialiseerd in huurrecht en staat huurders én verhuurders bij in geschillen over huurprijzen en huurverhogingen.

Voorkom onnodige kosten of procedures, neem nu contact met ons op.