Welk huurregime geldt voor uw bedrijfsruimte: 7:290 BW of 7:230a BW?

Het Burgerlijk Wetboek kent twee regimes voor zakelijke huur. Onder 7:290 BW valt bedrijfsruimte met een verkooppunt voor het publiek, zoals winkels, restaurants, cafes, ambachtelijke bedrijven en afhaalpunten. Voor deze huurders heeft de wetgever bescherming opgenomen: minimumtermijn van vijf jaar plus vijf, indeplaatsstelling onder voorwaarden, en huurprijswijziging via een vastgelegde procedure.

Onder 7:230a BW valt al het andere zakelijke vastgoed, zoals kantoren, opslag, productieruimte en datacenters. Hier geldt vrijwel volledige contractvrijheid, plus een beperkte ontruimingsbescherming bij beeindiging.

Drie criteria moeten cumulatief vervuld zijn. De ruimte is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafebedrijf, afhaal- of besteldienst, of een ambachtsbedrijf. Deze bestemming is bij contract overeengekomen of feitelijk zo gegroeid. En er is een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig waar de afnemer wordt bediend.

In de praktijk hoort hier dus bij: een schoenwinkel, een tandartspraktijk met wachtkamer, een fitnesscentrum, een kapper, een boekhandel, een lunchroom. Niet hier onder vallen: een groothandel zonder publiek-baliedeel, een online-shop met afhaalpunt achter slot en grendel, een advocatenkantoor.

Eens 7:290 BW van toepassing, gelden de huurder-bescherming-regels grotendeels van dwingend recht. Daar kunt u contractueel niet onderuit, behalve via een goedkeuring van de kantonrechter (artikel 7:291 BW).

Alle bedrijfsruimte die niet onder 7:290 BW valt, is overige bedrijfsruimte en wordt geregeerd door 7:230a BW. Dat is een dunne regeling: feitelijk alleen ontruimingsbescherming voor de huurder. Voor het overige is contractvrijheid de hoofdregel.

Onder dit regime vallen onder andere kantoren, opslagruimten, magazijnen, productiehallen, advocatenkantoren, accountantskantoren, fysiotherapie-praktijken zonder publiek-balie, en bedrijfsruimten in flexibele kantoorconcepten.

De vrijheid is groot: u kunt korte huurperiodes afspreken, harde opzegtermijnen, indexering naar eigen smaak, en beeindiging zonder reden. Voor de verhuurder voordelig, voor de huurder een waarschuwing om bij contractsluiting goed op te letten wat er getekend wordt.

Niet elke ruimte laat zich gemakkelijk indelen. Een paar veelvoorkomende dilemma's.

Ruimte met meervoudig gebruik. Een advocatenkantoor met een baliepunt waar clienten worden ontvangen, is dat publieksgericht? De rechtspraak kijkt naar het hoofdgebruik. Een kantoor met incidentele clientontvangst is geen 7:290-ruimte. Een fysiotherapiepraktijk met wachtkamer waar clienten dagelijks komen, wel.

Showroom plus opslag. Een autodealer met showroom (publieksgericht) en achterop een werkplaats met onderdelenmagazijn (niet-publieksgericht): voor dezelfde huurovereenkomst geldt 7:290 BW als hoofdregime, omdat de showroom de hoofdfunctie is.

Bedrijfsverzamelgebouwen en flex-concepten. Hier wordt vaak met service-overeenkomsten en opt-outs gewerkt om buiten 7:290 te blijven. De rechter kijkt door de constructie heen naar de feitelijke situatie.

Online-bedrijven met afhaalpunt. Een webshop met een afhaalpunt achter een baliedeur: meestal niet 7:290, want geen wezenlijk publieksverkeer.

Het verschil voelt technisch maar heeft grote gevolgen.

Voor een 7:290-huurder: gegarandeerde contractduur (minimaal vijf plus vijf jaar), het recht om de huur over te dragen aan een opvolger via indeplaatsstelling, een formele procedure voor huurprijsaanpassing waarbij de huurder beschermd is tegen extreem opdrijven, en een verhuurder die bij beeindiging een dringend eigen gebruik moet aantonen.

Voor een 7:230a-huurder: de huurovereenkomst is wat erin staat. Korte looptijd? Akkoord. Geen indeplaatsstelling? Akkoord. Stevige indexering? Akkoord. De enige bescherming is een ontruimingstermijn van twee maanden na opzegging, eventueel verlengd door de kantonrechter.

Een verkeerde inschatting in de huurovereenkomst kan jaren later opduiken. Bij verkoop van een onderneming bijvoorbeeld: een koper wil garanties op de huursituatie, en plotseling blijkt dat de kantoor-huur eigenlijk 7:290 is, met andere implicaties voor waardering en overname.

Drie vragen om snel te bepalen welk regime in beeld komt.

Een: kan de gemiddelde Nederlander gewoon de deur openduwen om iets te kopen, te bestellen, of een dienst af te nemen? Ja: richting 7:290. Nee: richting 7:230a.

Twee: wat staat er in de huurovereenkomst over de bestemming? Detailhandel, horeca, ambacht: 7:290. Kantoorruimte, opslag, bedrijfsdoeleinden: 7:230a.

Drie: wat is het feitelijk gebruik? Bij twijfel weegt de feitelijke situatie zwaarder dan de papieren bestemming. Een ruimte die op papier kantoor is maar functioneert als publieksgerichte praktijk, kan via de rechter onder 7:290 worden gebracht.

Bij elke serieuze situatie, zoals een nieuwe huurovereenkomst, een verlenging, een geschil over beeindiging, of een acquisitie waarbij vastgoed deel uitmaakt van de deal, is een korte juridische check waardevol. Het verschil tussen de regimes kost weinig om vooraf te toetsen, en veel om achteraf te repareren.